SOFIBA, bailleurs solidaires.

Pourquoi Sofiba ?

Suite aux difficultés de l’exploitant des Résidences de tourisme d’affaires Appart’City en 2015, une première négociation avait été mise en place aboutissant pour beaucoup de copropriétaires de ces résidences à une baisse des loyers. Cette baisse consentie avait permis à l’Exploitant de se redresser et aux actionnaires de renouer avec les bénéfices en redonnant ainsi de la valeur à leurs titres. Par contre les copropriétaires n’ont eu aucune compensation réelle. Les résidences les plus rentables ont retrouvé leur niveau de loyer normal, mais même pour ces résidences la baisse de loyer consentie n’a jamais été récupérée et la valeur des biens loués s’est trouvée abaissée par rapport aux prix d’acquisition.

La nouvelle crise qu’à engendrée la pandémie COVID-19 nécessitait une réponse qui ne laisse pas les seuls copropriétaires supporter les conséquences sans pouvoir profiter des bénéfices des solutions mises en place au cours de la nouvelle négociation. 

 

« SOFIBA » (SOciété FInancière de BAilleurs) est une Société par Actions simplifiée à capital variable crée le 27/08/2020, ayant un Président et un Comité de surveillance.

Ses 15 actionnaires fondateurs sont des copropriétaires-bailleurs de différentes résidences Appart’City membres de l’Association « ADIP » (Association de Défense des Investisseurs Privés).

Le bureau de cette association de bailleurs a décidé d’offrir à tous les autres copropriétaires-bailleurs la possibilité de participer au capital de SOFIBA dans des conditions identiques

En savoir plus NOUS REJOINDRE

En pratique : Cédez votre créance en devenant actionnaire Sofiba.

Les bailleurs deviennent actionnaires en cédant pour 1 € leur créance et souscrivent en même temps des actions pour un montant représentant 3 % des créances cédées.

L’argent des souscripteurs servira exclusivement à payer les frais de création et de fonctionnement de « SOFIBA ». Le détail de ces frais sera communiqué au plus vite après le lancement et au plus tard à la première Assemblée Générale des actionnaires.

Si les souscripteurs sont nombreux au rendez-vous, une part du capital constitué, excédentaire par rapport à la prévision budgétaire, pourrait être reversée aux actionnaires sur décision de ceux-ci réunis en Assemblée Générale des actionnaires.

  FAQ Sofiba   FAQ Souscription   REJOINDRE LA SOFIBA

Quels risques prenons-nous ?

1. Pour le bail ?

SOFIBA n’affecte en rien les droits des bailleurs qui deviennent actionnaires, ni pour leur bail (dont ils restent les seuls détenteurs), ni pour la propriété de leur(s) lot(s) dont ils restent propriétaires et maître de leur devenir.

En dehors des créances cédées à SOFIBA et qui sont de toutes façons impayées, le loyer reste entièrement dû au copropriétaire bailleur détenteur du bail.

2. Pour les créances cédées à SOFIBA ?

Les loyers sont réputés perdus, au mieux ils seront peut-être remboursés de façon échelonnée dans des délais qui seront très importants et supérieurs aux baux en cours. De plus si le copropriétaire vend son lot avant que la créance soit remboursée, celle-ci devient la propriété du nouvel acquéreur et de ce fait elle est complètement perdue pour le vendeur.

Si le plan de redressement de notre Locataire n’est pas au rendez-vous, il ira vers le dépôt de bilan, et là, les loyers risquent être définitivement et totalement perdus pour ceux qui ne seront pas actionnaires de « SOFIBA » qui sont de tout petits créanciers. De plus, chacun individuellement devra se faire représenter lors de la procédure qui sera immanquablement mise en place.

Par contre SOFIBA étant un gros créancier peut éventuellement mieux tirer son épingle du jeu et renégocier divers accords.

3. Pour les actionnaires de SOFIBA ?

Au pire en cas d’échec, les actionnaires de SOFIBA peuvent perdre :

  • leur souscription (3 % des créances cédées),
  • l’espoir de voir un jour rembourser leurs loyers, mais la perte de ces loyers est de toute façon déjà quasi inévitable dans le contexte ;

même en cas de procédure suite à un éventuel dépôt de bilan de la société du Locataire, SOFIBA actionnaire ne sera en aucun cas obligé de rajouter de l’argent pour couvrir les dettes du Locataire. SOFIBA ne participera donc jamais au-delà du capital en sa possession qui n’aura été constitué que par les souscriptions.

Et puis, le montant de la souscription est moins important que le coût d’une prestation d’Avocats, et c’est SOFIBA qui aura en charge la procédure liée au dépôt de bilan pour présenter les créances qui lui appartiennent.

Ensemble nous gagnerons.
-> Rejoignez la SOFIBA

Nous vous proposons donc une solution Trois fois « GAGNANT » :

  • GAGNANT pour les bailleurs, car c’est le seul espoir réel de retrouver tout ou partie des loyers réputés perdus
  • GAGNANT pour la société du Locataire, car c’est la solution la plus efficace pour aider au redressement en faisant disparaître la dette correspondante si la créance gérée par SOFIBA est transformée en actions de la société du locataire
  • GAGNANT pour les Actionnaires de la société du Locataire car leur propre investissement complémentaire indispensable au capital deviendra « acceptable » (30m€ au minimum) mais sera cependant à la fois limité et mieux préservé grâce à l’effort conjoint des bailleurs. Car ils n’auront pas besoin de couvrir en plus la dette de loyers impayés (transformée en actions pour SOFIBA) et ils se retrouveront avec un actionnaire minoritaire associé, qui, dans le cadre d’un accord négocié (pacte d’actionnaires), deviendra un associé aux ambitions mesurées et demandera seulement à profiter de la valeur revalorisée des actions, permises précisément par les efforts conjoints des bailleurs de SOFIBA pour accélérer le redressement en sortie de crise sanitaire.

COMMENCER 

 

Pour résumer…

FORCES

  1. Un regroupement important des loyers représentant une « monnaie d’échange » dans les négociations et permettant de mieux orienter les décisions pour que les bailleurs soient moins lésés. Une créance de mille personnes a plus de poids que mille personnes réclamant leur règlement.
  2. Même si on finit par vendre son lot, étant Actionnaire de la société, on garde ses droits sur la créance.
  3. Les créances qui sont une dette pour la société du Locataire pesant lourd dans son bilan, et lui interdisant pratiquement de pouvoir faire appel à de nouveaux investisseurs, pourraient être requalifiées en obligations (ou en actions de la société du Locataire) permettant une restructuration importante de son bilan et de nouvelles opportunités de financement. Ceci contribuera à pérenniser la société du Locataire et de ce fait à sécuriser notre investissement LMNP.
  4. Le groupement d’Investisseurs/Bailleurs que représente la « SOFIBA » devient un partenaire (voire un Actionnaire) du Locataire et à ce titre pourra conseiller sur les grandes orientations de l’Exploitant.

FAIBLESSES

  1. Le résultat de la société SOFIBA est intimement lié au devenir du Locataire. Si le Locataire ne parvient pas à redresser la barre, la société restera créancière ou actionnaire d’un navire en perdition.
  2. Si nous ne parvenons pas à être assez nombreux, nous n’aurons pas de poids dans les négociations et les discussions sur les solutions à mettre en place pour un redressement efficace.

RISQUES

  1. Perdre vos loyers car ils ne seront pas réglés, mais ce serait de toutes façon le cas si le Locataire était mis en liquidation.
  2. Recouvrer des sommes sur une très longue période en cas de redressement judiciaire et à défaut d’accord plus favorable avec SOFIBA si le locataire devait rembourser dans le cadre d’un plan sur 8 à 12 ans. Comme pour tous les autres bailleurs.
  3. Perdre votre souscription dans SOFIBA. De toute façon elle représente moins que le coût d’un Avocat pour entamer une procédure qui aurait peu de chance d’aboutir.

OPPORTUNITÉS

  1. Un seul interlocuteur (la société SOFIBA) prend en charge l’ensemble des loyers qui lui ont été cédés dans toutes les démarches liées à la gestion des créances. Les décisions importantes sont prises lors d’Assemblées Générales par les Actionnaires (dont vous ferez partie en souscrivant à SOFIBA).
  2. La société SOFIBA peut mettre en place des mécanismes permettant de faire fructifier la somme financière que représentent les créances. Le produit de cession des titres reçus en échange des créances, plus d’éventuels dividendes peu probables, diminués des frais de fonctionnement, reviendront de fait aux Actionnaires au prorata de leur contribution dans la société.
  3. Une solution en place pour mieux maîtriser les crises à venir.